Los ajustadores de seguros trabajan para las compañías de seguros y son responsables de preparar estimados de costos de reparaciones o reemplazo de la pérdida de propiedad de un asegurado. No todos los ajustadores son malos; sin embargo,tras un evento mayor como lo son los terremotos o fuegos forestales, es posible que estén sobrecargados o simplemente superados por su capacidad. El problema es exacerbado por la necesidad de traer ajustadores de afuera del estado a su área para alcanzar atender la extraordinaria cantidad de reclamaciones. Generalmente, para un evento mayor importante, es posible que los ajustadores sean contratados a base de contratos, y aunque representen a la aseguradora, es posible que no estén completamente al día con las filosofías sobre la relación entre la compañía aseguradora y sus clientes y no lo trate exactamente como  el actor gentil que ve en los anuncios de TV.

Éstos contratistas no son escogidos por la aseguradora por su reputación en distribución de dinero pero si por su habilidad de manejar el riesgo de la aseguradora. Ellos son ajustadores de reclamaciones “profesionales” y hacen su trabajo a diario. Ellos están motivados a cerrar el expediente y seguir hacia adelante. No les pagan para que pasen un tiempo extraordinario  asegurándose que usted obtenga  todo lo que tiene derecho a obtener. La siguiente información es provista para ayudar “nivelar el campo de juego” y ayudarlo a entender un poco más sobre el mundo de ellos y ayudarlo a usted velar por sus intereses. Asegúrese de leer los “Consejos Básicos de Reclamaciones” y “Consejos de Reclamaciones de Estructuras” en la página web de United Policyholders.

Documentando Costos

Probar los costos no es tan fácil como simplemente reconstruir su casa y entregar recibos. Muchos asegurados quieren construir una casa distinta a la que tenían y probablemente el ajustador de la aseguradora tenga una imagen diferente a la de usted sobre la casa que usted previamente tenía. Además, es poco probable que un contratista le ofrezca una propuesta para reconstruir exactamente la casa que usted tenía, especialmente si usted no tiene intenciones de construir la misma casa. Sin embargo, usted sí tiene derecho a que le paguen el costo de reponer su casa a las condiciones previas a la pérdida, sujeto a las letras pequeñas de su póliza.

Documentando Las Condiciones De Su Casa Previas A La Pérdida

Uno de los más grandes obstáculos para obtener un estimado preciso del costo de reemplazo o reparación de su casa es obtener información adecuada respecto a las condiciones previas a la pérdida. Generalmente, cada casa es diferente y el tamaño de la casa y nivel de terminaciones interiores guían significativamente el costo de reemplazo. Después de la pérdida, los ajustadores entrevistarán al asegurado y le harán preguntas para desarrollar el “alcance de la pérdida”. El ajustador tiene prisa para pasar a la siguiente reunión y la cabeza del asegurado está dando vueltas tratando de lidiar con todo lo que tiene que afrontar y tratando de recordar cada detalle de su previa estructura. La ausencia de información tiende a resultar en estimados bajos. Podría sonar simple pero es importante recordar: Si el artículo no está en la lista del estimado, el costo para el mismo no estará en el total del estimado final.

Fuentes de Pruebas

Existen fuentes de información que lo pueden ayudar a recrear su casa en papel.

1. 1. 1. Llame al corredor de bienes raíces que lo representó en la compra de su propiedad y solicitarle una copia del Listado de Servicios Múltiples (MLS, siglas en inglés), el informe de inspección de las condiciones de su casa y la tasación. Si usted ha refinanciado, su prestamista tendrá copias de su más reciente tasación. El listado de MLS incluirá información general y fotos de su propiedad, mientras que el informe de inspección tiene fotos e información detallada de las condiciones de la propiedad. La tasación va incluir fotos, medidas de las habitaciones y notas generales de características especiales y de la condición general de la propiedad. 
      2. Si su casa fue construida por un contratista comerciante o un desarrollador de propiedades, tal vez pueda obtener de ellos los planos de su casa. Usted podría visitar el departamento de construcción apropiado para obtener los archivos que se usaron para obtener los permisos de estructura y todos los permisos establecidos para renovaciones mayores que han ocurrido desde la construcción original.
      3. Respecto a todas las mejoras que usted le ha realizado a su casa desde que la compró, hay fuentes de información que lo pueden ayudar. Si usted contrató contratistas para realizar las labores, ellos pueden proveer la documentación. Para aquellas mejoras que son resultados de su sudor y esfuerzo, es increíble cuánta información está disponible mediante la base de datos de tiendas como “Home Depot” respecto al historial de compras.
      4. Algunas aseguradoras pagarán para que se preparen planos “tal como están construidos”. La meta de los planos es documentar qué existía al momento de la pérdida si los planos actuales no están disponibles. El costo es considerado un gasto de “evaluación de reclamación”.

Todas estas fuentes lo ayudarán a establecer el alcance de trabajo que es la base y fundamento de cualquier estimación del costo de reparación o reemplazo. Usted no está requerido a proveer documentación de todas las características de su casa para que todos esos elementos sean incluidos en su reclamación, pero tendrá un alcance más completo de las reparaciones o reemplazo si usted hace su tarea y busca todas las posibles fuentes de investigación disponibles. Usted simplemente no recordará todos los elementos y características de su casa ni los trabajos que ha realizado durante los años.  El estimado y por tanto, el costo de reemplazar determinarán  en función de lo que recuerde y de lo que se asegure de que esté cubierto en el estimado de costos. 

XACTIMATE 101

El programa de estimación más comúnmente utilizado por los ajustadores es Xactimate. Lo más probable es que el estimado que el ajustador le presente a usted será un estimado de Xactimate. Hay varios aspectos claves que usted necesita entender para poder responder mejor a un estimado que le presenten:

1. Organización del Estimado– La organización típica de un estimado es por habitación. Como profesional de construcción, yo prefiero estimar por sistema y he visto omisiones grandes realizadas por ajustadores porque se enfocan en contar piezas y dejan de ver aspectos funcionales grandes de sistemas de construcción. ¡Yo revisé un estimado de un ajustador que detalló cada pies de la base de la madera habitación por habitación, pero no incluyó el estuco en las afuera de la casa!
2. Alcance del Trabajo–   Los problemas más comunes con los estimados de pérdidas están relacionados con las omisiones en el alcance o errores de omisión. Según discutido arriba, usted le debe proveer toda la información que usted pueda en relación a cada aspecto de su casa, y después busque cada aspecto de su casa en el estimado que le entreguen. Tómese su tiempo para revisar el estimado y trate de pensar en todo lo que usted sabe que estaba en la casa. Si usted no ve un artículo de su casa, añadelo a la lista y solicítale a su ajustador que le muestre dónde está. Usted ve las ventanas en el estimado, pero no tema en preguntar “¿Dónde están las molduras de madera en el interior de la ventana?
3. Dimensiones de la habitación– En el estimado de Xactimate, todas las calculaciones son conducidas por las dimensiones de cada habitación. Si las dimensiones de una habitación de 150 pies cuadrados es subestimado así sea por sólo un pies en cada pared, el área de esa habitación puede tener una diferencia de 16 por ciento y el área de placas de yeso, pintura, rodapiés, revestimientos de pisos, electricidad, calefacción y aire acondicionado se subestimarán. Las dimensiones de cada habitación están al tope de la lista de la sección de esa habitación y necesita ser examinada de cerca.
4. Factores de Desperdicio– la cantidad de desperdicio debe ser evidente para las cantidades de alfombras, pisos de vinilo, pisos de madera y techos. Si no puede reconocer que la cantidad de alfombra para una habitación dada no es al menos 5% mayor al área de la habitación, pregunté al respecto.  Los factores de desperdicios aumentan para combinaciones de colores complejas, habitaciones con bordes detallados, etc. Los factores de desperdicio están ocultos en otras partidas. Usted le debe preguntar a un ajustador cuánto desperdicio está incluido en todas las cantidades y ver si tiene sentido.
5. Gastos Generales y Ganancias de Contratista (OH&P, siglas en inglés)– Como con la mayoría de los programas de estimados, Xactimate permite al estimador la opción de incluir OH&P en línea de artículos o detallarlo en la parte inferior del estimado. Pregunte cuánto ha permitido para esta área y asegúrese que entienda dónde está incluido en el estimado. Para un proyecto de vivienda unifamiliar, los gastos generales y ganancias de un contratista generalmente es alrededor de un total de 20 por ciento.
6. Condiciones del Mercado– Xactimate permite incorporar un “factor”para que las condiciones del mercado sean añadidas a la base de datos de costo unitario que forma la base de todos los precios en la estimación. Un evento de grandes pérdidas puede causar una marca en las condiciones dado a la oferta y demanda. Pregúntele al ajustador si él ha tomado en cuenta ésto y permitido que cualquier condición anormal del mercado que usted pueda experimentar al comprar una construcción después de un desastre sea incluida.
7. Costos Blandos– Hay costos en la industria que se refieren a “costos blandos” o algunos se refieren a ellos como “gastos indirectos”. Éstas categorías generalmene incluyen algunos artículos tales como el costo de contratar arquitectos e ingenieros, permisos de construcción y tarifas de la ciudad, seguro de construcción y a veces seguro de responsabilidad general de contratista. Si no ve estos elementos al final de su estimado, pregúntele al ajustador sobre ellos.
8. Base de Datos de Costos– Xactimate funciona con una base de datos de costos que es el recurso para todos los costos unitarios de mano de obra y de materiales utilizados en la estimación. En la portada del estimado verá un código alfanumérico con el título “Listado de Precios”. El código comenzará con letras CA para California, luego SD para San Diego y terminará con un número y una letra que indicará el año y el trimestre al que corresponde a la lista de costos. Por ejemplo, el Código 7D indica una base de costos del cuarto trimestre de 2007 y un Código 8A indicaría el primer trimestre de 2008. Pregúntele al ajustador qué lista de precios está usando, y asegúrese  que no esté utilizando una lista de precios con datos de costos antiguos.
9. Razonabilidad de Costos– Es impráctico abarcar todos los aspectos para determinar si los costos unitarios utilizados en el estimado/presupuesto son razonables.  Existen algunas  guías de costo de construcción disponibles pero podrían ser confusas para los propietarios no relacionados con construcción y son bastante costosas si no se utilizan  a diario. Sin embargo, yo sugeriría que cualquiera con la intención de enfrentarse por su cuenta a un ajustador debería comprar uno o dos de estos libros y “probar” los estimados. Dos de mis libros favoritos son por R.S. Means y Saylor Publications. Si estas a la altura del desafío, puedes encontrarlos en línea o en una librería llamada “That Technical Bookstore” en San Diego.

No tema en desafiar al ajustador y no tenga miedo a realizar preguntas tontas. Nadie tiene la expectativa de que usted sea un estimador profesional.

El esquema de arriba es presentado con el esfuerzo de “anivelar el campo de juego” y ayudar a asegurados no asociados al proveerles al menos algún nivel de entendimiento del “juego” y el lenguaje utilizado en el proceso. Usted podrá siempre contratar a un profesional y armarse con su propio estimado de costos. Existen empresas de  consultorías que pueden ser contratados para preparar un alcance de trabajo detallado y una estimación de costos.

Algunas personas le pagarán a contratistas por una estimación de costos pero tenga precaución porque los contratistas tienden a poner un número en el estimado simplemente porque se sienten bien sobre ese número. No hay nada malo con eso si el contratista va ser el único afectado por un mal cálculo. Sin embargo, si la batalla se convierte en litigiosa, le servirá mejor tener un consultor independiente que sepa cómo producir un estimado respaldado y creíble que pueda resistir el desafío de los expertos oponentes.

EMPODÉRATE PARA FORTALECER TU POSICIÓN NEGOCIADORA

Si usted está manejando las negociaciones sobre la competencia de los estimados de reparaciones/reconstrucción por su cuenta contra la compañía aseguradora, le recomendamos que tome su tiempo para revisar el sitio web de United Policyholders donde encontrará muchos artículos relacionados a este tema. Los podrá encontrar en la sección de Consejos de Reclamaciones de nuestro página web.

CONTRATE AYUDA CUALIFICADA CUANDO LA NECESITE

Si usted decide contratar ayuda profesional,favor leer los consejos de United Policyholders sobre Contratar Ayuda Profesional y visite nuestra sección de “Busque Ayuda” (Find Help) para localizar negocios que apoyan nuestro trabajo.

En resumen: Edúquese, prepárese y verifique todo hasta que esté satisfecho que haya recibido un estimado apropiado.