¿Qué es el alcance de la pérdida?

El alcance de la pérdida es un documento o serie de documentos y medidas que describen la cantidad y tipo de daños que ha sufrido una estructura, adicional a la cantidad y calidad de materiales y el costo actual de los materiales y labor que se necesitarán para reparar o reconstruir la estructura. El alcance de la pérdida a menudo incluye fotografías, diagramas y un presupuesto detallado y desglosado por oficios y materiales de construcción. Visite la Biblioteca de Ayuda de Reclamaciones de UP (en línea) y véase una muestra del Alcance de Pérdida (sample Scope of Loss) . Un alcance de pérdida especificará el trabajo necesario que debe realizarse para cumplir con los códigos de construcción locales del área.

El alcance de la pérdida es distinto a un estimado en cuánto a la cantidad de detalles que provee. El alcance de la pérdida típicamente es más detallado que un estimado. Un alcance de pérdida claro y completo ayudará al propietario  a obtener una resolución de reclamación justa, completa, pronta y a resistir a “ofertas bajas/estafas” si ocurre alguna. No hay un  formato único para el alcance de pérdida. Puede ser una carpeta, un listado o un paquete de documentos. El objetivo del alcance de la pérdida es describir todos los daños que le han ocurrido a una propiedad específica adicional a la labor y costo que requerirá para restaurar la propiedad a su condición previa a la pérdida, incluyendo mejoras requeridas por los códigos actuales de construcción.

Describiendo a la propiedad antes de la pérdida

La mayoría de las compañías de seguros valoran la pérdida y realizan una oferta de resolución tras preparar un estimado o alcance de pérdida. El ajustador de la compañía de seguros usualmente inspeccionará la propiedad y entrevistará al asegurado; realizando preguntas tales como: ¿Cuántas habitaciones habían en la casa? ¿Cuáles son las dimensiones de cada habitación? ¿Qué tipo de terminados (pintura, revestimiento de suelos, molduras, herrajes, etc.) había en cada habitación? Calidad y cantidades. Generalmente, las compañías de seguros basan sus ofertas de resolución de reclamaciones en estimados o alcance de la pérdida.

Usted -el asegurado- puede preparar o contratar a un profesional de construcción para preparar su propio alcance de pérdida y después ver cómo se compara con las medidas del alcance de la compañía de seguros. Algunas reclamaciones se resuelven sin que el alcance de la pérdida haya sido preparado por ninguna de las partes, pero con pérdidas grandes y complicadas, un alcance completo es virtualmente necesario.

Algunos ajustadores de seguros preparan su propios alcances, otros contratan contratistas externos para que los preparen. Hoy día muchos ajustadores utilizan un programa de computadoras llamado Xactimate (Xactimate™) para preparar su alcance, estimado y ofertas de resolución. Xactimate es una herramienta y no debe ser utilizada como la última palabra. Las computadoras no reconstruyen casas- los contratistas si. Si una persona utilizando el programa de Xactimate no ingresa información completa y precisa sobre su propiedad y/o los costos actuales, su resultado impreso no será preciso. Pero un impreso de Xactimate es bien impresionante y usted quiere que su alcance se vea profesional en caso de alguna disputa.

Un alcance de pérdida debe incluir tantos detalles como sea posible sobre su propiedad antes de la pérdida. Si usted está preparando su propio alcance de pérdida, utilice cualquier información que pueda obtener para recrear  una descripción detallada de cómo era su propiedad (interior y exterior) antes de la pérdida. Entre más detalles usted pueda proveer de lo que tenía, más beneficios de la pérdida va poder recolectar para reconstruir/reparar su casa.

Ejemplos de artículos que pueden ayudarlo a documentar la propiedad antes de la pérdida:

• • • Fotografías
    • Planos
    • Dibujos
    • Tasaciones y otros documentos inmobiliarios
    • Vídeos
    • Descripciones orales
    • Escombros y cimientos dejados en el local

¿Qué ocurre si no obtuve documentos o fotografías de mi propiedad antes de los daños o destrucción? 

Personas que hayan trabajado en su casa, amistades y oficinas locales de gobierno podrían ofrecerle récords y fotos útiles de su casa antes de la pérdida. Por ejemplo, si usted recientemente había refinanciado su casa es muy probable que se haya realizado una tasación que incluyera fotografías e información de su casa. Contacte a su prestamista y solicite una copia de su tasación. Contacte al departamento local de construcción de su ciudad para averiguar si aún tienen los planos de su casa en sus récords. ¿Alguna vez celebró una fiesta de cumpleaños o evento especial en su propiedad? En ese caso, pregúntale a amistades/familiares por fotos del evento. Esa fotos de seguro mostrarán terminados del interior/exterior de su casa (en el fondo de las fotografías) y pueden refrescarle la memoria sobre cosas tales como si la habitación tenía molduras decorativas o no. Detalles tales como si una puerta tenía un acabado estándar o personalizado importan y tienen un valor económico.

¿Por qué el alcance de la pérdida es tan importante?

Típicamente, la compañía de seguros hará una oferta de resolución para reparaciones/reemplazos a su casa basados en una serie de documentos preparados por o para un ajustador asignado a su reclamación. La compañía de seguros basa su oferta en un “alcance de pérdida”, “estimado”, “evaluación de pérdida” o cualquier otro título. El título no importa. Lo que importa es que esté completo y preciso. Entre más detalles usted provea sobre su casa antes de la pérdida, más precisa debe ser esa oferta. Pero las ofertas bajas/estafas en las reclamaciones son bien comunes, así que usted necesita ser pro-activo para determinar el costo real para devolver su casa a las condiciones previas a la pérdida.

¿Qué es una “oferta baja”(estafa)?

Una “oferta baja” ocurre cuando una oferta de la compañía de seguros sobre lo que le pagarán para reparar/reemplazar su casa es menor a lo que realmente le costará. A menos que usted tenga la pericia de construcción necesaria para evaluar el alcance de labor/materiales y el costo asignado a esos artículos precisos en la oferta de la compañía de seguros, usted tal vez ni se de cuenta que le han hecho una “oferta baja”. Es un ejemplo clásico de “Usted no sabe, lo que no sabe”. La mejor manera de saber si la compañía de seguros le ha hecho una “oferta baja” es tener un alcance de pérdida preparado por una compañía independiente. Esto es conocido como un “alcance de pérdida independiente”.

Aún si usted no siente que la compañía de seguros le ha hecho una oferta baja, hay otras razones por las cuales debe tener un alcance de pérdida realizado por un independiente. Un alcance de pérdida independiente de “tal como era” ayuda a negociar una resolución de reclamación con su compañía aseguradora al proveerle un punto de referencia de gastos de reconstrucción. Un alcance de pérdida independiente le provee una imagen completa de todos los gastos asociados a la reconstrucción de la casa que fue dañada o destruida. Y si está asegurado insuficientemente, le ayudará a determinar con exactitud cuál es el verdadero déficit.

¿Debo contratar a un profesional para que prepare un alcance de pérdida?

En la mayoría de las situaciones, sí. Usted necesitará contratar y pagar a un estimador de construcción, ajustador público o contratista con experiencia a preparar un alcance de pérdida independiente. La mayoría de los sobrevivientes de desastres encuentran difícil aceptar la idea de pagarle a alguien para preparar un alcance de pérdida independiente. Pero ese alcance de pérdida  independiente muy a menudo es la clave para obtener una resolución justa y seguir hacia adelante. Su contratista tal vez sea muy bueno en construcción, pero no lo sea en la preparación de documentos de estimación detallados.

¿Quién prepara un alcance de pérdida independiente?

Una variedad de profesionales pueden preparar un alcance de pérdida, incluyendo pero no limitado a estimadores forenses, arquitectos forenses, profesionales de construcción o contratistas. Sepa que el nivel de detalle que contenga un alcance de pérdida dependerá de quién prepare el alcance de pérdida. Un alcance de pérdida preparado por un estimador forense podría contener mayor nivel de detalle que un alcance de pérdida preparado por un contratista por la simple razón que su negocio principal es la construcción y no documentar costos.

¿Es mejor utilizar un alcance de pérdida independiente o un estimado/oferta de contratista para negociar con una compañía de seguros?

Como con cualquier cosa, hay ventajas (pros) y desventajas (cons) con ambos acercamientos. Lo importante es recordar que documentación creíble aumentará su poder de negociar.

La ventaja de utilizar un alcance de pérdida independiente es que usualmente incluye mayor nivel de detalles sobre el alcance del trabajo que se realizará y el costo asociado. Cuando se le provee a la compañía de seguros con un alcance de pérdida detallado creíble, es más difícil para ellos pagarle menos. Adicional, hay más probabilidad que un alcance de pérdida independiente tenga un formato similar al alcance de pérdida de la compañía de seguros. Esta puede ser una ventaja distintiva porque permitirá fácilmente una comparación de “manzanas por manzanas” del trabajo y estimado de costos por un asegurado y aseguradora.

La desventaja de lograr que le preparen un alcance de pérdida es el costo. Un alcance detallado le puede costar entre $3,000- $12,000 o más, dependiendo del tamaño de su casa y la cantidad de detalle/trabajo requerido.

La ventaja de utilizar una oferta/estimado de contratista para negociar con la compañía aseguradora es que algunos contratistas proveerán una oferta/estimado sobre la casa destruida libre de cargos, como muestra de buena voluntad y con esperanza de obtener su negocio para la reconstrucción.

La desventaja de utilizar la oferta/estimado de un contratista para negociar con su compañía aseguradora es que no es probable que el contratista construya una casa idéntica a la cual fue destruida. Por eso, tal vez no tenga suficiente información y/o entrenamiento para apropiadamente valorar el costo de reconstrucción de la casa destruida con los detalles necesarios.

¿Cómo contrato a un profesional para preparar un alcance de pérdida?

Busque y entreviste a estimadores de construcción con experiencia y buena reputación en su área. Utilizar nuestro directorio de “Busque Ayuda”  ( “Find Help” directory ) es un buen lugar para comenzar.

Si su pérdida ocurrió en un desastre natural, comunícase con otros propietarios impactados en su comunidad sobre los servicios de profesionales que estén utilizando.

Preguntas que debe hacer antes de contratar a cualquier persona para preparar un alcance de pérdida independiente:

• • • ¿Ha preparado anteriormente un alcance de pérdida?
    • En ese caso, ¿cuántos ha preparado?
    • ¿Cuándo fueron preparados?
    •  ¿Está familiarizado con los costos locales de construcción de mi área? En ese caso, ¿cómo?
    •  ¿Alguna vez ha tenido que “defender” su trabajo en los tribunales? En ese caso, ¿cuál fue el resultado?
    • ¿Cuánto cobrará por preparar un alcance de pérdida y que está incluido?
    • Solicite referencias y llame a las referencias.
    • Aclare el alcance del trabajo que se realizará y tarifas cobradas:
    • ¿El alcance del trabajo incluirá responder preguntas de la compañía aseguradora respecto al alcance?
    • En ese caso, ¿cuánto cobraría el preparador por responder preguntas de las compañía de seguros?
    • ¿El preparador está dispuesto a reunirse con usted y con el ajustador de su compañía de seguros para “defender” su alcance contra el alcance de la compañía de seguros?
    • Si la persona posee licencia de contratista, verifique el estatus de la licencia con la Junta Estatal de Licencias de Contratistas.

¿La compañía de seguros me reembolsará por el costo de un alcance de pérdida independiente?

La respuesta corta es, probablemente no. Pero, no tenga miedo de pensar “fuera de la caja”. Algunos asegurados han argumentado éxitosamente que el costo de preparar un alcance de pérdida independiente cualifica como un “Gasto Adicional de Vida” y a base de eso reciben su reembolso. Desde un punto de vista táctico, considere presentar el costo de alcance de pérdida independiente para reembolso después que su compañía de seguros haya aceptado/acordado/negociado a base del alcance de pérdida independiente. La dependencia de la compañía de seguros  en su alcance de pérdida independiente le añade al argumento que era necesario incurrir en el gasto relacionado a esta pérdida.

¿Qué ocurre si quiero reconstruir una casa diferente a la que fue destruida?

Su compañía de seguros le debe el reemplazo a lo que usted tenía. Pero, siendo realista, muy pocas personas reemplazan su casa destruida idénticamente a la casa que tenían. Los problemas usualmente surgen cuando trata de negociar un acuerdo sobre la casa nueva en vez de la que usted tenía. La compañía de seguros tal vez obstaculice el proceso si la propuesta de casa nueva tiene más pies cuadrados y/o características diferentes a la casa destruida.

• • Es una mejor estrategia alcanzar un acuerdo con su compañía de seguros sobre cuánto está dispuesto a pagar para reemplazar la casa destruida antes de discutir cuánto usted quiere que le paguen para reconstruir la casa nueva.
    • Un alcance de pérdida independiente puede ser utilizadp para documentar cuánto la compañía de seguros tendría que pagarle por reconstruir la casa destruida y correspondiente, cuánto está obligado a pagarle, aún si usted está construyendo algo diferente.
  • El resultado final es
    • Diferentes compañías de seguros utilizan diferentes procesos para evaluar una pérdida. No todas las compañías de seguros preparan sus propios alcance de pérdidas, pregúntales cómo pretenden valorar su pérdida. Y, recuerde que sea cualquier sea el proceso que utilice su compañía de seguros, su objetivo es documentar completamente su pérdida y negociar un acuerdo de su reclamación que cubra el costo real de reemplazar y/o reparar su propiedad dañada/destruida… aún si el costo es teóricamente porque usted está construyendo o comprando algo diferente. Tener un alcance que especifique cantidad y calidad de materiales, actualización de comercio y códigos le darán una base para la comparación de “manzanas por manzanas” y una resolución justa.

Para la versión en inglés, haga clic aquí.